Kira Mı Ev Almak Mı: Finansal Karşılaştırma

Yıllardır aynı soruyu bana farklı cümlelerle soruyorlar: "Kirada oturmak para çöpe atmak mı?" Ben de uzun süre bu cümleye inandım. Sonra bir gün oturup hesap yaptım ve kirayı ödemekten daha pahalı şeyler olabileceğini gördüm. Yanlış anlaşılmasın; ev sahibi olmaya karşı değilim. Sadece kira vs ev satın alma tartışmasının duygusal değil, aritmetik bir tartışma olduğunu düşünüyorum.

Sorun tam olarak nedir?

İnsanlar genelde iki sayıyı karşılaştırıyor: aylık kira ve aylık kredi taksiti. Taksit kiradan az ya da yakınsa "bedavaya ev sahibi oluyorum" deyip imzayı atıyor. Oysa bu iki sayı aynı türden değil. Kira, barınma hizmetinin fiyatıdır. Kredi taksiti ise içinde faiz, ana para geri ödemesi ve dolaylı olarak bir sürü sahiplik masrafı barındıran karma bir kalemdir.

Karşılaştırmayı doğru kurmak için şu üç maliyeti ayırmayı öğrendim:

• Batan maliyetler: Geri dönmeyen paralar. Kirada bu kiranın kendisidir; ev sahipliğinde faiz, emlak vergisi, aidat, sigorta, bakım ve tapu masraflarıdır.
• Birikime dönüşen kısım: Taksitin ana para bölümü. Bu para kaybolmuyor, duvara dönüşüyor.
• Fırsat maliyeti: Peşinatı eve koyduğunuzda o paranın kazanamadığı getiri. Bunu unutan çok kişi tanıdım.

Kendi hesap tablomu nasıl kuruyorum?

Elimde bir ev fiyatı ve bir kira rakamı varsa ilk yaptığım şey fiyat/yıllık kira oranını bulmak. Ev fiyatını yıllık kira toplamına bölüyorum. Çıkan sayı, kira geliriyle evin kendini kaç yılda amorti ettiğini söylüyor. Bu oran düşükse (yani ev, kirasına göre ucuzsa) satın alma matematiksel olarak güçleniyor. Oran yükseldikçe kirada kalıp farkı yatırmak öne geçiyor.

Sonra somut bir tablo çıkarıyorum. Aşağıdaki örnek gerçek piyasa verisi değil, sadece yöntemi göstermek için kurduğum bir senaryo:

Kredi taksitinin ilk yıllarında ödediğinizin büyük bölümünün faiz olduğunu görmek beni ilk seferinde şaşırtmıştı. Bankadan ödeme planını isteyip ilk 12 ayın ana para toplamını hesaplamanızı öneriyorum. O sayı, "aslında ne kadar birikim yapıyorum" sorusunun dürüst cevabıdır.

Kirada kalmanın mantıklı olduğu durumlar

• Şehri ya da işi 3-5 yıl içinde değiştirme olasılığınız yüksekse. Alım-satım masrafları kısa vadede kazancı yiyor.
• Peşinat için acil durum fonunuzu boşaltmak zorunda kalıyorsanız. Ev sahibi olup nakitsiz kalmak, en sevmediğim tablodur.
• Taksit, net gelirinizin üçte birini aşıyorsa. 50-30-20 mantığında barınma bu kadar yeri kaplayınca tasarruf ve yatırım kalemleri eziliyor.
• Kira, ev fiyatına göre çok düşükse. Bu durumda kirada kalıp aradaki farkı düzenli yatırmak daha hızlı varlık üretebilir.

Satın almanın öne geçtiği durumlar

• En az 7-10 yıl aynı yerde oturmayı planlıyorsanız.
• Peşinatı ödedikten sonra elinizde 6 aylık gideri karşılayan bir fon kalıyorsa.
• Taksit, o evin kirasına yakınsa ve geliriniz enflasyonla birlikte artıyorsa. Sabit taksitli kredide zamanla taksitin gelirinizdeki payı düşer.
• Kira artışlarının sizi her yıl geren, planı bozan bir belirsizlik haline geldiğini fark ettiyseniz. Bunun parasal olmayan bir değeri var ve bunu küçümsemiyorum.

Karar vermeden önce yaptığım dört adım

1. Gerçek taksiti hesaplarım: Taksite aidat, yıllık emlak vergisinin aylık payı, konut sigortası ve ev değerinin yıllık yaklaşık %1'i kadar bakım payını eklerim. Karşılaştırılacak sayı budur.
2. Kaç yılda başa geçiyorum diye bakarım: Peşinat + masraflar toplamını, aylık kira ile gerçek taksit arasındaki farka bölerim. Sonuç, oturacağım süreden uzunsa alım için acele etmem.
3. Farkı yatırma senaryosunu yazarım: Kirada kalıp peşinatı ve aylık farkı yatırdığımda 10 yıl sonunda ne olurdu? Bu senaryoyu yazmayan kişi, kirayı otomatik olarak "kayıp" sayar.
4. Stres testi yaparım: Gelirim üç ay kesilse taksiti ödeyebilir miyim? Cevap hayırsa, borç planımı ve acil durum fonumu düzeltmeden krediye girmem.

Ev almak bir barınma kararı olduğu kadar bir portföy kararıdır. Tek varlığın